北京离婚时怎么对房产进行分割

在北京离婚时，房产分割主要依据《民法典》及相关司法解释，结合房屋性质、出资情况、登记信息等因素综合判定。以下是具体分割规则及操作指南：

一、房产性质认定（关键前提）

婚后共同购房

无论登记在谁名下，原则上均属夫妻共同财产，离婚时均等分割(《民法典》第1062条)。

例外：若一方父母全额出资且明确约定赠与子女个人(需书面证据)，则视为个人财产。

婚前购房婚后还贷

登记方取得房产，但需补偿对方共同还贷及对应增值部分(计算公式见下文)。

经济适用房等政策性住房

需符合购房资格的一方优先获得，按市场价补偿对方份额。

二、分割方式及计算公式

(1)婚后全款购房

均分：双方各占50%，或协商折价归一方所有。

例外：若一方用婚前个人财产出资且能证明资金流向(如银行流水)，该部分可能认定为个人财产。

(2)婚后贷款购房

均分房产净值：

补偿款 = （房屋现值 - 剩余贷款）× 50%

获得房产的一方需支付对方此金额，并承担后续贷款。

(3)婚前首付 + 婚后还贷

房产归登记方，补偿公式：

补偿款 = [（婚后共同还贷本息 + 对应增值部分）] ÷ 2

增值部分计算：

(婚后还贷总额 ÷ 购房总成本)× 房屋现值 × 50%

举例：房屋总价200万，首付60万(婚前)，婚后还贷80万，现值400万，剩余贷款60万。

补偿款 = [80万 + (80万÷200万)×400万] ÷ 2 = 120万。

三、法院判决的优先考虑因素

子女抚养权：抚养子女的一方可能优先获得房产(尤其是住房)。

无过错方权益：对方存在出轨、家暴等过错时，无过错方可多分(70%)。

实际居住需求：无房一方可主张暂时居住权(一般不超过2年)。

四、特殊情形处理

“假离婚”购房：若证明离婚协议中房产分割条款虚假，可起诉重新分割。

拆迁安置房：需结合拆迁政策、被拆迁人资格等综合判定。

农村宅基地房：非集体经济组织成员一方通常无法分得产权，但可主张补偿。

五、操作流程

收集证据：购房合同、付款凭证、贷款记录、聊天记录等。

协商或调解：通过民政局或法院调解达成协议。

诉讼分割：若协商不成，向房产所在地法院起诉(需提供房产评估报告)。

六、北京实务建议

房产价值评估：北京房产价值高，建议委托专业机构评估(如链家、法院指定机构)。

律师介入：涉及学区房、多套房产等复杂情况时，建议委托律师制定策略。

税务问题：离婚析产过户免征契税(需提供离婚协议/判决书)。

示例判决（北京案例）：

案情：男方婚前首付100万(个人财产)，婚后共同还贷200万，房屋现值800万。

判决：房产归男方，补偿女方 = [200万 + (200万÷500万)×800万] ÷ 2 = 260万。

建议根据具体案件咨询北京专业婚姻律师，以确保权益化。